.... nel frattempo ho avuto modo di consultare il regolamento edilizio del comune presso cui risiedo.
　
Nel paragrafo delle definizioni dice:
destinazione d'uso : è la destinazione del volume edilizio assegnata in sede di rilascio della
concessione edilizia, in conformità alle destinazioni d'uso prescritte nelle singole zone
territoriali omogenee ed alle distinzioni operate dalle tabelle parametriche di cui alle leggi
regionali. In sostanza le modifiche all'interno di un volume edilizio non costituiscono
variazione d'uso, fino a quando per l'immobile, o per parte di esso **(per la parte variata) non
siano possibili l'uso separato ed il relativo reddito autonomo. Non si considera mutamento di
destinazione d'uso l'utilizzazione a scopo residenziale di parti di servizio alla residenza
(magazzini, autorimesse singole ecc.), purché queste siano parti integranti del volume
residenziale; *si considera invece mutamento se il locale in specie è nettamente separato
dall'abitazione e se il suo uso può non essere legato alla stessa.

*Questo potrebbe ulteriormente rafforzare quanto già descritto dalla sentenza del TAR...ed ancora

*vani utili abitabili : sono tutti quelli che hanno dimensioni minime previste dalla vigente
normativa e sono illuminati ed aerati direttamente. Si considerano tali anche le cucine che
raggiungono dette dimensioni minime. Pertanto si ha aumento o diminuzione del numero dei
vani solo se varia quello dei vani aventi le caratteristiche sopraddette.
*
Certo, questo lo avevamo capito da tempo. Ma di sicuro non fornisce una direttiva sul fatto che i vani non abitabili non possano o non debbano avere dei termosifoni/riscaldamento. Riguardo invece alle finestre queste vengono addirittura incoraggiate nelle zone di tipo residenziale:
*
Sono ammessi sottotetti adibiti ad abitazione, purché siano opportunamente isolati
termicamente e la loro volumetria sia compresa nella volumetria totale ammessa dalle norme
del P.R.G. L'altezza dei locali in essi ricavati deve essere mediamente di ml 2.70, con un
minimo di ml 1.80.
*Anche se non adibiti ad abitazioni, i sottotetti devono essere direttamente arieggiati.
**　

Questo dice il regolamento comunale. Non saprei invece cosa dice il regolamento regionale del Veneto. Ma finora, a quanto pare, nessuna indicazione in merito agli impianti di riscaldamento. Ho "sbirciato" anche i regolamenti di altri comuni, ma riguardo questo aspetto: niente.
Voi cosa ne pensate?

Lorenzo, mi piacerebbe ribattere a molte questioni ma il discorso si sta ampliando troppo. Il tema di questa discussione è quanto una persona possa stare o meno tranquilla a seguito di controllo da parte di un incaricato del comune in caso di utilizzo improprio di una soffitta/garage.

In effetti molto probabilmente io sto sottovalutando i poteri discrezionali dell'ufficiale comunale nel decidere il tipo di uso che una persona sta facendo della soffitta (e quindi se c'è o meno un cambio di destinazione d'uso). Capita infatti anche durante un processo giudiziario che il giudice si appelli al "comportamento-senso comune" per emanare il suo giudizio. Non tutte le casistiche sono sempre definite dalle leggi. A volte dove la legge non si pronuncia ci si puo appellare agli USI e ai costumi. Anche il vigile urbano puo dare una contravvenzione per una non molto definita "guida spericolata". Talora invece le leggi sono corredate da esempi illustrativi.

Pero, come ho recentemente trovato, rimane la presenza di quel pronunciamento del TAR riguardo la questione del cambio di destinazione d'uso. E sicuramente non è poco.

Che mi vogliate considerare un povero disgraziato che ha comprato una soffitta al prezzo di una camera o che preferiate considerarmi il solito furbetto di quartiere italiota, rimane il fatto che sarei ben felice di sapere di potermi appellare a tutte le eccezioni legislative per poter sfruttare la mia soffitta come studio e camera per gli ospiti.

E per rispondere a te Lorenzo, credo proprio che la questione stia diventando squisitamente legale nell'ambito urbanistico. Bisogna che qualcuno che se ne intende di diritto/giurisprudenza possa indicare se è corretto quello che ho capito della sentenza del Tar, se la sentenza del Tar ha un valore superiore alle interpretazioni sulla variazione d'uso da parte del Comune, etc. etc.
E provo a domandarti: visto che svolgi la professione di architetto non è che percaso hai qualche contatto con uno studio legale per provare a sottoporre il quesito?

Lorenzo,

Certamente lo so anch'io che non sono libero di poter disporre nemmeno della mia proprietà come mi pare e piace. E' evidente che se ci sono delle norme urbanistiche non è certamente per nulla, ci saranno dei validi motivi.

Non sempre però le leggi sono eque e giuste. Infatti come è gia stato fatto notare in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione è molto piu libera ed è lasciata alla discrezione del proprietario.

Capisco il tuo punto di vista, come Architetto. Però se la legge non delinea in maniera precisa quale deve essere o non essere il mio comportamento, e io poi ne approfitto di questa carenza, perchè dici che non sono nel giusto. In fondo se non faccio del male a nessuno, all'interno di cio che mi permette la legge, a chi giova di pormi questi limiti. Ho capito che c'è anche un discorso fiscale (vedi oneri di urbanizzazione non pagati, valore catastale inferiore, ici inferiore, etc). Ma d'altra parte, pur volendolo, non è che mi venga nemmeno offerta la possibilità di pagare le differenze dovute per "regolarizzare" l'evasione fiscale e il maggior indice di edificazione utilizzato. Ed io li pagherei volentieri pur di poter utilizzare in maniera lecita la mia soffitta.

Ma ritornando a quello che a me sembra essere il nocciolo della questione ti domando: in base a cosa dici che "la situazione è molto chiara"? Quali sono le "leggi in vigore" a cui ti riferisci? Io vedo una situazione di confusione, se non di carenza normativa. Se invece ti riferisci ai parametri dell'abitabilità (altezza, superfice, finestre....) ti ricordo che esse sono le caratteristiche che indicano come deve essere accatastato un locale per essere di tipo abitabile. Ma, a meno di non sbagliarmi, non ci sono norme che definiscano cosa significa usare un locale in maniera abitativa. Quante ore ad esempio potro stazionare nella soffitta per riporre i miei scatoloni prima di incorrere in un utilizzo di tipo abitativo? Lo so di stare estremizzando un po il problema, ma è per fare capire il senso.

Ciao a te Lorenzo,

Non capisco molto la tua disserzione. Citando la "onesta intellettuale" a te interessa forse sapere il mio parere etico-morale circa lo sfruttamento di un locale che di fatto non sarebbe abitabile? O stiamo parlando invece di aspetti tecnico-giuridici?

Nel primo caso (aspetto etico-morale) ti posso dire che sono in parte d'accordo, ma non del tutto: se io nella soffitta ho installato una cucina e quel tipo di utilizzo puo pregiudicare la sicurezza (vedi gas, areazione, etc.) o la qualità della vita abitativa di altre persone allora sono certamente d'accordo, ma se il mio termosifone non da fastidio a nessuno e non reca danni ad altri allora ti dico che affermo la mia volonta di essere libero di disporre di una mia proprieta come mi pare e piace. Voglio essere lasciato libero di dormire dove voglio, sopra una panchina, sotto un ponte o in soffitta.

Se parliamo invece di apetti tecnico-legali ti posso dire che qui in questo forum sto cercando di capire se esiste un appiglio che mantiene come regolare la mia condotta riguardo la soffitta. Nel caso esiste una legge (o al contrario un vuoto normativo) che mi permette di avere dei termosifoni senza che cio venga giudicato dall'ufficiale del comune come uso improprio o cambio d'uso, allora ne sono ben felice. E parlando di questione etica vorrei proprio vedere se accertata l'esistenza del cavillo in questione a qualcuno venisse voglia di farsi da parte ed auto-limitarsi per rispettare il dictat di non utilizzare in via permanente quel locale. Non ci credo, perche tutti bene o male sentono queste limitazioni come ingiuste. Ed in parte lo sono.

Detto cio, l'ufficiale comunale viene in casa mia e in soffitta vede che non c'è l'altezza minima ed infatti al catasto la mia soffitta risulta C1 (magazzino/deposito) e non A1. Allora l'ufficiale comunale avendo trovato un letto rifatto magari con lenzuola stirate e inamidate, un armadio, una scrivania con computer e un bel plasma 36 pollici (dove sarà mai scritta e regolata la maniera in cui vanno riposti e conservati gli oggetti?), la sua "onesta intellettuale" gli suggerirà che c'è un utilizzo abitativo di questa soffitta-magazzino. Quindi una variazione di destinazione d'uso. Però in definitiva non potra utilizzare questa argomentazione (letto inamidato, abat-jour, scrivania, etc etc) e riportarla negli atti. Se lo fa sta compiendo un abuso d'ufficio in quanto il Tar si è gia pronunciato in maniera contriaria in merito. Dovra invece argomentare che in quella soffitta esistevano dei termosifoni e percio... veniva abitata (anche se la relazione Termosifoni==>Abitabilità non so se e in quale norma sia descritta...) Questo è un po il riassunto dell'idea che mi sono fatto.

Non sono sicuro al 100% di quello che vado affermando. Ripeto: ci vorrebbe il parere di un esperto legale, con tanto di riferimenti alla normativa.

Adele scusami se sono stato un po' scortese e duro.
Quello che cmq volevo dire è che, se corretto quello che ho capito dalla sentenza del Tar, l'ufficiale comunale non puo agire arbitrariamente nell'affermare che c'è stato un cambio di destinazione d'uso specie se si basa su questioni accessorie come il contenuto/arredamento del locale o su cosa i proprietari ne fanno effettivamente di esso. Non è qui che c'è il vuoto legislativo.

Secondo me il vuoto legislativo c'è nel fatto che la legge indica genericamente che:

• i locali non abitabili (ma solamente agibili) non devono essere utilizzati per una presenza continuativa delle persone
• la destinazione di un locale si evince dalle funzionalità e dalle caratteristiche tecnologiche di quel locale (come da sentenza del Tar) e non dall'uso che se ne fa
  ma non dice (almeno per quanto ne so io) quali sono esattamente le funzionalità o le caratteristiche tecnologiche da associare all'uso abitativo di un locale.

Ora il mio ragionamento è: di per certo un WC indica un uso abitativo come bagno, degli allacciamenti per il gas e della rubinetteria indica un uso abitativo come cucina. Ma il semplice termosifone non capisco perche debba per forza indicare un uso abitativo. Ad esempio nella mia soffitta di circa 20 mq (che per il momento non stiamo abitando) vi sono due termosifoni: se durante l'inverno non accendiamo i caloriferi si forma irrimediabilmente molta muffa. Durante questa primavera ho dovuto lavorare molto per risanare e rendere salubre quella stanza, perche per risparmiare abbiamo tenuto spenti i due termosifoni in questione.

Io credo che anche a livello del regolamento regionale/comunale sia difficile che esista l'indicazione di questa relazione tra tipo di impianto e destinazione d'uso.

Per capire bene la questione a mio avviso, non resta che sperare che intervengano nella discussione dei tecnici legali nell'ambito civilistico/urbanistico.

Adele,
Ho appena detto che (probabilmente) c'è un vuoto legislativo. Non so se sai come funzionano queste cose, ma se c'è non ci sono delle norme in merito a una determinata cosa non è che qualcuno che è rivestito di autorità possa interpretare a piacere suo qualcosa che nemmeno è stato definito. Come invece tu ribatti.
Intanto quello che sembra certo è definito (come spiegato con la sentenza del TAR) è che non è possibile determinare un cambio di destinazione d'uso a fronte di un mero diverso utilizzo diverso della cosa, ma solamente in base alle caratteristiche tecniche di quel locale. E ti pare poco!
Difatti avendo letto anche delle sentenze relative ad alcune cause di questo tipo, i giudici si sono sempre espressi sul fatto di aver rinvenuto ad esempio dei sanitari (wc) collegati o il collegamento della cucina, e non lo scopino del water o i mestoli della cucina. Non ho mai sentito di sentenze basate su interpretazioni che non avessero richiami a parametri indicati e normati.
E' chiaro che se l'ufficiale si permette di fare una relazione che non è basata sugli impianti installati, sta commettendo un abuso. E mi ripeto non ho mai sentito che un Comune abbia mai contestato un cambio di destinazione d'uso basandosi su questioni come la presenza di un letto ben apparecchiato o di una libreria.
Se a te sembra impossibile intentare un ricorso contro un abuso o se non ne hai i soldi per iniziarlo, credo sia un problema tuo. Inoltre se il ricorso viene vinto ti vengono rimborsate tutte le spese sostenute.
Se poi tu vuoi andare avanti con gli "...e se", fai pure all'infinito.

"E se" il vigile dice che non ho messo la freccia ed invece l'avevo messa....varrà poi la sua interpretazione...

"E se" gli UFO venissero a trovarci sulla terra... varrà l'interpretazione dell'ufficiale del comune

"E se"

"E se"

Adele, non siamo andati fuori tema. Affatto. Anzi siamo perfettamente in tema. Solamente che io escludevo a priori la possibilità in capo all'ufficiale del comune di poter imporre in maniera del tutto discrezionale ed arbitraria la sua personale versione di cio che ha constatato ai fatti. In pratica escludendo questo io e Lorenzo stavamo disquisendo su quelli che sono gli altri criteri per determinare che un locale abbia o meno subito un cambio di destinazione d'uso. E si tratta di criteri oggettivi che riguardano l'aspetto dell'abitabilità di un locale/fabbricato.

Detto questo, nel frattempo, ho trovato qualcosa di utile che incoraggia la mia tesi, ovvero il pronunciamento del TAR della regione Veneto: " Tar veneto, II, 4 dicembre 1990, n° 1144; Cons. St., sez. V, 24 ottobre 1996, n° 1268" a seguito del quale si afferma che "La destinazione d’uso degli edifici è la funzione o la pluralità di funzioni che lo strumento urbanistico generale consente per ciascuna zona omogenea. Il concetto di destinazione urbanistica è quello che si ricava dalla tipologia strutturale dell’immobile, mentre è irrilevante che lo stesso sia o meno utilizzato, di fatto, ovvero che sia usato in contrasto con la sua tipologia strutturale. Infatti al fine di stabilire se vi sia stata modifica della destinazione d’uso, deve tenersi conto non tanto delle concrete modalità di utilizzazione del bene, quanto piuttosto delle oggettive attitudini funzionali acquisite dal bene stesso dopo i lavori edilizi".

In questo pronunciamento si parlava piu propriamente di costruzioni e non di locali/vani, ma a mio avviso l'indirizzo che voleva imprimere si adatta bene anche al nostro caso.

A mio avviso "l'attitudine funzionale" di un locale/vano dovrebbe/potrebbe oggettivamente essere determinata a questo punto in base al tipo di impianto che vi è in esso installato. E non in base agli elementi d'arredo che lo riempino (in orizzontale o in verticale che sia...). Tuttavia in questo senso non credo che esistano delle tabelle o delle indicazioni che indichino esattamente un determinato impianto a quale tipologia di locale debba riferirsi e viceversa. Infatti (non essendoci queste indicazioni) nessuno si sognerebbe di contestarvi una presa elettrica nel vostro garage. E' noto unicamente che i locali "non abitabili" non devono essere adibiti alla permanenza continuativa delle persone. Ma fin qui potenzialmente parlando è probabile un vuoto legislativo, come anche mi ha detto il geometra che vi dicevo di aver sentito.

Lorenzo,

Seriamente parlando, si vede che di questi argomenti te ne intendi bene. Hai fornito un elenco esaustivo di un molteplice numero di requisiti richiesti per l'abitabilità di una costruzione.

Tuttavia tutto quanto hai scritto a me non sembra riesca a risolvere in alcuna maniera (e conseguentemente ad accreditare la tua ipotesi) la questione se gli impianti tecnologici o lucernari possano stare o meno in un locale di tipo non abitabile. Nemmeno per conseguenza indiretta: infatti non essendo gli impianti tecnologici inseriti nell'elenco dei requisiti per l'abitabilità che hai fornito, non si puo nemmeno affermare che i locali che li hanno devono per forza essere di tipo abitabile, con conseguente pena di abusività.

Secondo la tua logica infatti un locale che non abbia un requisito per l'accatastamento in una categoria abitabile, allora non deve averne nessuno (di requisiti). Cioè se un locale ha la superfice minima insufficente (es. 3 mq) allora dovrebbe avere anche l'altezza minima insufficente (meno di 2,70 mt), e dovrebbe avere delle finestre che non soddisfano il rapporto aeroilluminante di 1/8. E infine non deve avere nemmeno termosifoni, punti luce ne prese elettriche. Altrimenti è un locale abusivo perche si configura un cambio d'uso (verso l'abitabilità). Invece io penso che questo locale che ha una superfice minima insufficente una volta accatastato come locale non abitabile (es. ripostiglio, categoria c1,c2, t1, t2 etc) possa mantenere comunque una altezza di 2,70. E possa avere anche un termosifone... In caso contrario, dove è scritto che alcuni requisiti possono comunque starci (es. l'altezza) ed altri no (es. i termosifoni)?

Come ho già detto nei precedenti post, ho il forte sospetto che a regolare la possibile presenza di impianti tecnologici presso i locali accatastati come non abitabili, siano i regolamenti comunali. E come giustamente fai notare tu anche Regionali. Se le cose stanno cosi, per chi ha fatto tali opere tecnologiche, si puo sperare che il comune/regione di residenza non si sia pronunciato nel merito.

Riguardo il fatto che un locale che non ha i reguisiti minimi venga accatastato come abitabile, sono d'accordo con te che il tecnico che ha fatto accatastare il locale in quella maniera sia perseguibile e sono d'accordo con te che la cosa non è concessa ne si deve fare. Io mi riferivo al caso contrario: un locale con i requisiti per l'abitabilità che venga accatastato in una categoria "non abitabile". Non credo abbia molto senso (anche se legittima per conseguenza il discorso sui termosifoni), ma credo che quasi certamente il legislatore abbia provveduto a non permettere una simile cosa per motivi di evasione fiscale (vedi valore catastale, ICI, etc).

Infine riguardo ai poteri di valutazione dell'ispettore comunale (al di fuori di parametri oggettivi quali appunto la presenza di impianti tecnologici ed altre caratteristiche obbiettivamente misurabili), mi sembra a dir poco una assurdità.

@lorenzo-74 said:

Ciao Adele, ciao pincopallone;
provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

Infine:
Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.

Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.

Il fatto che su alcune costruzioni non vengano accatastati (e quindi dichiarata la presenza) alcuni vani, è un aspetto. Se questi vani accatastati come non abitabili, possano disporre di impianti tecnologici è un altro. Avere delle finestre sul tetto di un vano non abitabile di grandezza tale da non essere uguali o maggiori al rapporto aeroilluminante fissato per i locali abitabili, può anche essere ragionevole e logico, ma tutto in definitiva dipende da cosa definisce e concede esattamente la legge e la normativa edilizia in merito. A quali normative fai riferimento esattamente?

E sicuramente accettabile e logico quanto da te affermato secondo cui "la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone", ma se la normativa è carente e non determina quali siano le situazioni o i parametri oggettivi per identificare questa situazione, la legge avrà solo una valenza indicativa e non potra avere alcun ulteriore effetto (coercitivo o sanzionatorio, etc). Quindi, le tue affermazioni secondo cui, non esistendo una normativa in merito, valgono le constatazioni e le conclusioni che l'ufficiale del comune trae dalla sua osservazione, a mio avviso -dette cosi- sono pura mistificazione e non hanno alcun valore. Bisogna che troviamo la normativa a riguardo, per poter tutti quanti capire come stanno le cose. Sopratutto riguardo la iterazione tra presenza di impianti tecnologici e cambio d'uso. E quandanche al di la della iterazione sopramenzionata il nostro ufficiale abbia ulteriori pseudo-poteri nel determinare a suo piacimento che un letto non sia stato solamente riposto/conservato, bensi correntemente utilizzato, bisogna indicare quale normativa esattamente glieli conferisce. Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.

@adele said:

Il geometra che ti ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale, non ti ha però aggiunto la cosa più importante, ovverosia,* per lui, allora, cosa determina l'uso del locale?*

Qualcosa ci deve pur essere, altrimenti nessuno andrebbe a richiedere al proprio Comune la "variazione d'uso" (con tutte le spese che ciò implica: versamenti al Comune e parcella al geometra), sapendo che il Comune non può decidere se, trovando una bella cameretta pulita, con letto e armadio, è utilizzata come camera da letto o come soffitta.

Ripensandoci, mi sa che su internet è difficile trovare la normativa specifica: bisogna sapersi barcamenare tra articoli, richiami di altri articoli, deroghe comunali, etc.etc.

Perchè non fai anche tu la stessa domanda (al telefono) che feci io a suo tempo (nel Lazio) agli studi tecnici dei Comuni a te limitrofi? Sarei curiosa di sapere cosa rispondono, se le risposte sono simili a quelle che diedero a me!

"Cosa rende un locale abitabile?" Gia questa domanda secondo me non è formulata correttamente. Secondo me sarebbe piu corretto dire, "quali sono i requisiti che un locale deve avere per poter essere accatastato come abitabile"? Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.

Detto cio, e senza che me lo dicesse il geometra, so che i requisiti che sono necessari per l'abitabilita sono: superfice minima (se non sbaglio 9 mq), altezza minima (2,70), rapporto aeroilluminante (mi pare 1/8) delle finestre. Eccetto deroghe comunali. Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?

A mio avviso invece la questione di dove sia concesso installare termosifoni o lucernari, non è espressamente normata dalle leggi edilizie. Allo stesso modo in cui (e di questo ne sono certo!) la regolamentazione del sottotetto (vedi questioni relativi agli aspetti della proprietà) NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.

Provero' a sentire il mio comune di residenza. Non appena avro saputo come rendermi meglio..........anonimo!

Perchè dici che non sapremmo mai se i comuni ci stanno dicendo una fandonnia? Se ci dicono qual'è l'articolo di legge lo andiamo puntualmente con la nostra intelligenza a controllare.

Poi riguardo le ricerche, ti posso dire che prima di approdare in questo forum, avevo già cercato su Internet circa questo problema. Non ho difatto trovato nessun argomento che associato alla categoria catastale dicesse quali fossero i parametri o requisiti che la determinano. Ci sono i soliti rimandi alle tabelle delle diverse tipologie catastali (A1, A2, C1, C2, T1, T2 etc. etc.). Proprio per questo motivo ho chiesto informazioni ad uno studio di un geometra che mi ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale.

Certo, finche non conosco per bene gli articoli e le normative a riguardo preferisco non fare affermazioni assolute, ma rimango molto scettico che il Comune possa multare un proprietario se nella sua soffitta o garage vi trova un termosifone. Tant'è che non ricordo di aver mai sentito una cosa del genere.

Ora proverò a cercare (o meglio ci riprovo) riguardo cosa determina il "cambio di destinazione d'uso"...

@adele said:

Il post "datato" che è stato ripescato è il mio. Condivido in pieno tutte le osservazioni di Pincopallone, sono così palesi che difficilmente si potrebbero contestare! (che sono poi le medesime che i vari costruttori ti dicono, per invogliarti a comprare.....).
Eppure....a suo tempo chiesi informazioni sull'argomento a vari Comuni limitrofi al mio, e le risposte che ottenni furono pressocchè simili: se l'accertamento da parte delle autorità competenti constata che esistono termosifoni, punti luce e quant'altro, il proprietario è suscettibile di denuncia per variazione d'uso!
Forse un bravo avvocato, in caso si volesse intraprendere una causa , ti farebbe vincere ma.....il problema è sempre quello della lentezza della giustizia in Italia che, quand'anche si dovesse risolvere positivamente..... dopo 20 anni ed aver speso un capitale, a cosa è servito? E' più la spesa che l'impresa!
Forse è proprio su questo punto che si fanno forti i Comuni, sanno che a nessuno conviene fare causa.... e così i poveri proprietari "innocenti" si beccano passivamente multa e denuncia......

OK Adele,

Però a questo punto se quelli del comune ti riportano le loro informazioni come sicure, fatti dire la prossima volta a quali articoli di legge (o deroghe comunali) fanno esattamente riferimento per affermare che determinati impianti tecnologici non possono essere presenti in locali di tipo "non abitabile". Ed eventualmente condividi qui le eventuali nuove info.

Se quello che dicono i tecnici del comune è vero l'unico criterio che rende irregolare l'utilizzo di locali non abitabili sarebbe la presenza di impianti tecnologici, e non il tipo di uso che effettimamente si fa all'interno di essi.

Eppure rimango molto scettico.... sperem... sono anch'io un "irregolare"....

saluti

.....dimenticavo:

Ovviamente però i termosifoni presenti nella soffitta dovranno comparire nella descrizione dell'impianto di riscaldamento (vedi documentazione di conformità), come le prese elettriche nel disegno del progetto dell'elettricista, come anche le aperture sul tetto (abbaini, lucernari) dovranno comparire nelle mappe catastali.....

Cio detto, ripeto, cosa mi impedisce di viverci? O meglio, come fanno a determiare che ci vivo? In base a quali parametri?

E ovvio invece che se sono proprietario di un locale indipendentemente accatastato di tipo "non abitabile" e voglio affittarlo ad uso abitativo, questo certamente non si puo fare e comporta giustamente un rischio penale a carico del proprietario.

Aspettate un attimo!

Sto riprendendo un post un po' datato, ma secondo il mio parere le cose non stanno proprio cosi. Non credo che sia cosi semplice definire la illegittimità in caso di utilizzo ad uso abitativo di un locale non abitabile. E questo indipendentemente dal numero di casi di controlli effettuati storicamente riguardo questo tipo di irregolarità.

Cioe, se è vero che la classificazione e la definizione di un locale abitabile dipendono dai parametri quali l'altezza media (in genere 2,7 mt) e dalla superfice minima (in genere non meno di 9 mt quadrati) e se è vero che tutti i locali che non possiedono tali caratteristiche sono automaticamente classificati nelle tipologie "NON abitabili", cosa vieta che in un vano non abitabile (ad uso magazzino o ripostiglio) non possa essere installato un termosifone (magari perche voglio poter conservare al meglio alcuni oggetti o magari perche una volta fatta l'apertura per la scala a chiocciola il "freddo" della soffitta si propagherebbe sulla casa sottostante....), oppure delle prese elettriche (magari perche desidero aspirare di tanto in tanto la polvere che si forma...), oppure dei punti luce (poiche ovviamente vorrò vedere dove ripongo e conservo gli scatoloni che vado a riporre e conservare....), oppure dei lucernari (perche quando ripongo i miei oggetti mi piace disporre della luce naturale e risparmiare sulla bolletta...) etc, etc.
Quello che voglio intendere è che aspetti quali il riscaldamento, finestre o altri impianti tecnologici non mi risultano essere i parametri con cui si stabilisce se un locale sia abitabile o meno, ma lo sono invece l'altezza media e la superfice minima. Infatti una abitazione (abitabile) situata in Sicilia non per forza DEVE avere un riscaldamento e dei termosifoni, ma POTRA averli, ergo l'abitazione in questione non verra quindi declassificata come "non abitabile".
D'altra parte invece un vano non abitabile (ad es. una soffitta senza l'altezza media sufficente) dove sia installato un WC sarà sicuramente irregolare, in quanto l'impianto del WC compete solamente ai locali denominati come BAGNO i quali essendo abitativi devono rispettare l'altezza minima.
Quindi quando l'ufficiale del comune uscira per il controllo, potra solamente stabilire se un locale/vano accatastato come abitabile sia al contrario irregolare perche ad esempio non ha il requisito dell'altezza.

Dopodiche c'è la questione dell'utilizzo. Cioe, supposto che un locale sia di tipo "non abitabile" come nel caso della soffitta in questione, quali sono i parametri oggettivi identificati dalla normativa e dalle leggi per definire se un locale in un dato momento è stato o meno (o viene correntemente) "abitato"? L'ufficiale in questione non puo certo imporre la sua interpretazione in quello che vede e constata allo stato dei fatti. Ovvero se sulla soffitta vi è stato posto un bel divano con un bel quadro vicino ed un vaso con fiori freschi, come fa a determinare l'ufficiale del comune che quegli oggetti non siano stati semplicemente riposti per la loro conservazione piuttosto che venire correntemente utilizzati. Il proprietario potra dire che ha riposto il letto sulla soffitta perche non c'era piu spazio nel garage (mica uno è obbligato a doverlo percio mettere in piedi....). In base a cosa la parola dell'ufficiale e la sua interpretazione valgono più della mia?

Magari mi sto sbagliando ed esistono delle specifiche norme in tal senso e sarei grato a chi volesse rispondere ed eventualmente spiegare. In ogni caso queste cose mi sono state dette da un geometra.

Grazie a tutti quelli che vorranno intervenire.

@lorenzo-74 said:

Ciao Adele
Le sanzioni sono anche penali
ti riporto ciò che prevede il D.P.R. 380/01

Naturalmente nel tuo caso non stiamo parlando della realizzazione di un intero edificio abusivo, ma nel cambio di destinazione di uso di un sottotetto con conseguente aumento di volume e superficie utile; ma sempre di abuso si tratta e la sanzione sarà commisurata all'entità dell'abuso.

Tale sottotetto non è nemmeno sanabile, come giustamente dici, visto che l'altezza media minima deve essere mt 2.70 e il rapporto tra superficie finestrata apribile e quella di pavimento deve essere di 1/8.

Il sostenere di aver messo un televisore in un sottotetto non abitabile per guardarlo mentre uno si cambia (nonchè un termosifone) lascia il tempo che trova: il sottotetto o è abitabile, o non lo è.
e potresti venir sanzionata, in caso di controlli.

So benissimo che la situazione di irregolarità dei sottotetti è alquanto diffusa (diversi villini nacono già con i finti sottotetti) tanto che so di alcuni ambiti - ad esempio la regione lombardia - in cui è possibile presentare istanza di recupero dei sottotetti stessi; ciò non toglie comunque la sanzione e la denuncia in caso di accertamento da parte dei vigili.

Ciao